京都市の空き家税とは｜税額の仕組みと対象外になるケースを徹底解説
更新日：1 日前
京都市の空き家税がいつから、いくらかかるのか、相続した実家を空き家のまま抱えて不安に感じていませんか。京都市の非居住住宅利活用促進税は令和12年度から課税が始まる予定で、市街化区域内で生活の本拠がない住宅が対象になります。
税額は固定資産税額の半額程度が目安とされ、賃貸や売却の予定がある場合は、要件を満たして申告することで課税免除・減免の対象となる可能性があります。特定空き家の指定による税負担とあわせて、早めに選択肢を整理しておくことが、余計な負担を避ける近道になります。
目次
1. 京都市の空き家税（非居住住宅利活用促進税）とは？
1.1 京都市の空き家税の正式名称と課税開始時期
京都市の空き家税の正式名称は、非居住住宅利活用促進税です。当初は令和11年度からの課税開始が予定されていましたが、課税に用いるシステム開発に時間を要したため、令和12年度へと1年延期されました。
この税は、全国の市町村で先駆けて導入される法定外普通税として位置づけられています。名称に「利活用促進」と入っているとおり、単なる負担増ではなく、使われていない住宅の活用を後押しする狙いが込められているのです。
課税開始まで数年の準備期間が残されています。対象となりそうな住宅を持つ方は、今のうちに扱いを整理しておくと、あわてずに対応できます。
1.2 空き家税の対象となる住宅の範囲
空き家税の対象は、京都市の市街化区域内にあり、生活の本拠として使う人がいない住宅です。住民票の有無ではなく、実際に居住実態があるかどうかで判定される点に注意が必要です。
対象になりうる住宅には、次のようなものが含まれます。
長期間使われていない空き家
週末だけ使う別荘
普段は住まないセカンドハウス
これらは所有者にとって「たまに使う家」でも、生活の本拠がなければ課税対象と見なされる場合があります。自分の住宅がどの区域にあり、居住実態をどう説明できるかを、早めに確認しておくと安心です。
1.3 京都市が空き家税を導入する主な目的
京都市が空き家税を導入する目的は、使われていない住宅の活用を促し、あわせて住宅の供給につなげることにあります。市内では住宅を求める人がいる一方で、活用されないまま残る家屋も見られます。
この税による収入は、空き家の活用を支援する施策の財源として使われる想定です。生活環境の確保や地域コミュニティの維持につなげる狙いもあります。
つまり空き家税は、所有者に負担を課すこと自体が目的ではありません。
住宅を「使われる状態」に戻す動機づけとして設計されている点を押さえておくと、制度の趣旨を理解しやすくなります。
2. 京都市の空き家税はいくら？税額の考え方
2.1 空き家税の税額を決める2つの要素
京都市の空き家税は、家屋価値割と立地床面積割の2つを合計して算出されます。
家屋そのものの評価額と、土地の立地条件を反映した床面積の要素を組み合わせる仕組みです。
具体的には、次の表のとおり整理できます。
【空き家税の試算例】
家屋情報 家屋評価額： 800 万円 家屋床面積：90 平米
土地情報 土地評価額：1000 万円 評価地積 ：80 平米
<家屋価値割の計算>
固定資産評価額(家屋) × 税率 ＝ 家屋価値割額【A】
8,000,000 円 × 0.7% = 56,000 円
<立地床面積割の計算>
固定資産評価額(土地) ÷ 評価地積 ＝ 1 平米当たりの固定資産評価額【B】
10,000,000 円 ÷ 80 平米 = 125,000 円
【B】 × 家屋床面積 ＝ 立地床面積割課税標準額【C】
125,000 円 × 90 平米 = 11,250,000 円
【C】 × 税率 ＝ 立地床面積割額【D】
11,250,000 円 × 0.3% ＝ 33,750 円
家屋価値割額【A】 ＋ 立地床面積割額【D】 ＝ 想定税額
56,000 円 + 33,750 円 = 89,700 円（100 円未満切り捨て）
立地床面積割は、土地の価値が高い地域ほど税率が上がる設計です。
中心部に近い住宅ほど負担が重くなりやすい点を、あらかじめ見込んでおくとよいでしょう。
2.2 京都市の空き家税と固定資産税額の関係
空き家税の負担感をつかむ目安として、平均的には固定資産税額（土地と家屋の合計）の半額程度とされています。すでに支払っている固定資産税に、その半額程度が上乗せされるイメージです。
ただし、この半額程度はあくまで平均の目安にすぎません。家屋の評価額や立地条件によって、実際の税額は上下します。中心部の住宅では割高になり、評価額の低い家屋では軽くなる傾向があります。
現在の固定資産税の納税通知書を手元に置き、おおよその上乗せ額を試算しておくと、課税開始後の負担を具体的にイメージできます。
2.3 空き家税の免税点と課税対象外になる家屋
評価額の低い家屋には、免税点が設けられています。導入当初の5年間は、家屋の固定資産評価額が100万円未満であれば課税対象になりません。
免税点の考え方は、次のとおり整理できます。
導入から5年間は、家屋評価額100万円未満が対象外
5年経過後は、免税点の基準が変更される予定です。
判定はあくまで家屋価値割の課税標準が基準
古い木造家屋などは評価額が下がっているケースもあり、当初は対象外となる可能性があります。ただし基準はいずれ厳しくなる想定のため、「今は対象外だから」と放置せず、将来を見据えて扱いを考えておくことが大切です。
3. 空き家税が課税免除・減免となる主なケース
3.1 賃貸や売却を予定している場合の空き家税の扱い
賃貸や売却を予定している住宅は、申告により課税免除の対象になります。空き家をそのまま抱えるのではなく、活用や処分に向けて動いている家屋は、税の趣旨から外れるためです。
免除の対象として想定されているのは、事業の用に供している家屋や、1年以内に事業・賃貸・売却の契約を予定して申告した家屋です。歴史的な価値を持つ建築物も、免除の対象に含まれます。
いずれも、条件を満たすうえで申告が前提になります。「予定しているから自動的に非課税」ではない点に注意し、賃貸や売却などの予定が立った段階で手続きの流れを確認しておくと安心です。
相続や不動産の手続きに不安がある場合は、制度に詳しい専門家に、活用と処分の両面から相談する方法もあります。第三者の視点を入れることで、免除の要件を満たせているかを客観的に確認しやすくなります。
3.2 転勤・入院・介護などで減免される場合
やむを得ない事情で一時的に住まなくなった住宅は、申請により減免される場合があります。生活の本拠を離れているのが一時的であれば、恒常的な空き家とは区別して扱われるためです。
主な減免の対象として、次のような事情が挙げられます。
転勤：転勤の日から5年以内を対象として、申請により減免の対象となる場合があります。
入院・施設入所：療養や介護のために住めない状態
親族の介護：介護のため自宅を離れている場合
その他の避難：DVからの避難など、やむを得ない事情
いずれも申請が前提となり、事情を示す資料が求められる場合があります。
転勤には期間の上限もあるため、該当しそうなときは、時期を意識して手続きの準備を進めておくと取りこぼしを防げます。
3.3 相続した住宅に関する空き家税の徴収猶予
相続した住宅には、亡くなられてから3年間、申告により税の徴収が猶予される制度があります。相続直後は名義の整理や遺産分割に時間がかかるため、すぐに活用や処分を判断できない事情に配慮した仕組みです。
猶予された期間内に、誰かが住む、あるいは賃貸や売却に至った場合、猶予されていた税は徴収されません。逆に3年を過ぎても空き家のままだと、猶予の対象から外れる可能性があります。
相続した家をどうするか迷っている段階でも、猶予制度を使いながら方針を固める時間は確保できます。ただし3年という区切りがあるため、早い段階で相続手続きと並行して活用の検討に入ることをおすすめします。
4. 特定空き家の指定と空き家税以外の税負担
4.1 特定空き家の指定と住宅用地特例の解除
管理が行き届かない空き家は、空き家税とは別に、特定空き家として指定されると税負担が重くなります。指定を受けると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例が外れる流れになります。
指定から特例解除までは、次の順序で進みます。
倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家として調査を受ける
特定空き家に指定され、改善の助言や指導を受ける
状況が改善されないと勧告が行われる
勧告を受けた土地は、住宅用地特例の対象から外れる
つまり、いきなり負担が増えるわけではありません。指導や勧告の段階で対応すれば、特例解除を避けられる余地があります。放置せず、早い段階で管理や活用に着手することが負担回避の分かれ目になります。
4.2 固定資産税・都市計画税が変わる仕組み
住宅用地特例が外れると、土地にかかる税の計算が大きく変わります。
特例解除によって、固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍になる場合があるとされています。
住宅が建つ土地は、通常この特例で課税標準が大きく軽減されています。
そのため特例が外れると、軽減されていた分がなくなり、税額が跳ね上がるのです。
数字だけを見ると大きな負担増に思えるかもしれません。もっとも、これは勧告を受けてもなお改善しなかった場合の話です。適切に管理・活用していれば直面しない負担であり、早めの対応がそのまま出費の抑制につながります。
4.3 空き家税と特定空き家の課税の違い
空き家税と特定空き家の課税は、負担が生じる仕組みが異なります。
両者を混同しないよう、次の表で違いを整理します。
比較軸 | 空き家税（非居住住宅利活用促進税） | 特定空き家の課税 |
|---|---|---|
課税のきっかけ | 市街化区域内で非居住住宅であること | 管理不全で特定空き家に指定されること |
評価額の低い家屋 | 免税点未満は対象外になりうる | 指定されれば特例解除の対象 |
税負担の中身 | 新たな税が上乗せされる | 住宅用地特例が外れ既存の税が増える |
空き家税は「住んでいない住宅」に幅広くかかる一方、特定空き家の課税は「管理状態の悪い空き家」への対応が論点になります。自分の住宅がどちらの負担に近いのかを把握しておくと、優先すべき対策が見えてきます。
4.4 管理不全空き家の新設
2023 年（令和 5 年）の空家対策特別措置法の改正により、「管理不全空き家」が新たに創設され、指導のタイミングが早まりました。
「管理不全空き家」とは、放置すれば将来的に倒壊などの危険がある「特定空き家」になるおそれがある空き家のことです。
指定される主な基準（状態の例）
建物・構造：瓦や外壁が一部剥がれかけている、窓ガラスが割れている、軒下が落ちかけている
衛生・環境：ゴミが放置され臭気や害虫が発生している
敷地：庭木が茂り隣地や道路へ大きくはみ出している、草むらが害獣の巣窟になっている
防犯：施錠がされておらず、侵入や放火の危険性がある
指定・放置された場合の影響
固定資産税が最大約 6 倍に増額
従来は倒壊の危険が迫った「特定空き家」になるまで税制上の優遇措置は外れませんでした。しかし、管理不全空き家に指定され、行政からの「勧告」を受けると、住宅用地特例（固定資産税を 1/6 に減額する措置）が解除され、翌年から土地の固定資産税が実質約 3.5～6 倍に跳ね上がります。
「特定空き家」への移行リスク
指導や勧告を無視して放置し続けると、より深刻な「特定空き家」に指定されます。特定空き家になると、改善「命令」が出され（違反は 50 万円以下の過料）、最終的には行政代執行による強制解体（費用は全額所有者の自己負担）へ進みます。
所有者に求められる対応
適切に管理する: 定期的な換気、剪定、修繕を行う（遠方の場合は管理代行サービスの利用）
売却・活用する: 解体して更地化、そのまま現状売却、または賃貸活用
5. 京都市の空き家税を見据えた空き家の対策
5.1 空き家税を見据えて売却を検討する方法
空き家を使う予定がないなら、課税開始を見据えて売却を検討する方法があります。手放してしまえば、空き家税や管理の負担そのものから離れられるためです。
売却の進め方には、主に次のような選択肢があります。
仲介による売却：不動産会社を介して買主を探す方法
買取による売却：業者に直接買い取ってもらう方法
仲介は時間をかけて相場に近い価格を目指しやすく、買取は早く現金化しやすい傾向があります。どちらが向くかは、急ぎ具合や物件の状態によって変わります。売却は選択肢の一つとして、他の活用策と比べながら判断するとよいでしょう。
5.2 賃貸や利活用で住宅として使う方法
手放さずに残したい場合は、住宅として使われる状態に戻す方法があります。
居住実態のある住宅は空き家税の対象から外れるため、賃貸や利活用は有力な選択肢になります。
例えば、賃貸に出して入居者に住んでもらえば、生活の本拠として使われることになります。事業用として店舗や事務所に転用する道もあり、いずれも「使われている家屋」として扱われます。
ただし、賃貸や転用には修繕や契約の準備が必要です。すぐに借り手が見つからないこともあり、募集期間の見込みも立てておく必要があります。物件の立地や状態を踏まえて、現実的に使い続けられるかを見極めることが大切です。
5.3 相続登記など権利関係を整える準備
売却も賃貸も、名義が整理されていないと前に進みません。相続した空き家では、まず相続登記で権利関係を明確にすることが出発点になります。
権利関係を整えるうえでは、次の順序で準備を進めると滞りにくくなります。
相続人が誰かを戸籍などで確定する
遺産分割協議で不動産の取得者を決める
相続登記を申請し名義を移す
名義確定後に売却や賃貸の手続きに入る
名義が数世代前のまま放置され、相続人が数十名にのぼって手続きが難航するケースもあります。関係者が増えるほど調整に時間がかかるため、早い段階で登記を進めておくことが、後の選択肢を広げる準備になります。
6. 京都市の空き家・相続に対応する行政書士葵法務事務所
6.1 京都市で空き家や相続の相談を検討したいケース
京都市で空き家や相続を抱え、どこに相談すべきか迷う方は少なくありません。
次のような悩みを感じている場合は、専門家への相談を検討する場面といえます。
不動産会社にいきなり相談することへの不信感がある
相続や空き家の手続きが分からず動けていない
費用や税金の見通しが立たず不安が残る
こうした悩みは、売却を急かされるのではないかという警戒感と結びつきがちです。
行政書士葵法務事務所は、売却を前提に迫るのではなく、中立的な立場から選択肢を一緒に整理する姿勢を大切にしています。まずは現状を話せる相手を見つけることが、最初の一歩になります。
6.2 各士業と連携した対応体制と専門性
行政書士葵法務事務所は、行政書士資格と宅地建物取引士資格を持つ有資格者が相談に対応します。相続と不動産の双方に知見があるため、手続きと活用を切り離さずに助言できる点が特徴です。
権利関係が複雑な案件では、弁護士や土地家屋調査士など各士業と連携して対応します。
過去には、建物の登記が3世代前の名義のままで相続人が数十名に及んだ事案に、弁護士と連携して向き合い、遺産分割調停・審判を経て売却可能な状態まで整えた例があります。
また、購入した土地の一部が他人名義だと発覚した事案で、土地家屋調査士や弁護士と連携し解決に導いた事例もあります。
一人では抱えきれない権利の問題も、複数の専門家が関わることで前に進められます。
相続不動産に強い体制を、行政書士葵法務事務所は整えています。
6.3 無料相談を利用する際の補足
初めての相談では、何をどこまで話せばよいか分からず、身構えてしまう方もいます。
行政書士葵法務事務所では、依頼者に十分理解・納得をしてもらったうえで手続きを進める方針で、説明と同意（インフォームドコンセント）を徹底しています。
大事な点は繰り返し説明するよう心がけており、初回は無料相談にて対応しています。
状況によっては最短で翌日の相談にも応じられるため、急いで方針を固めたい場合にも相談しやすい体制です。
相談したからといって、売却を必ず選ばなければならないわけではありません。売却はあくまで選択肢の一つとして扱い、賃貸や保有の継続も含めて、依頼者にとって納得できる進め方を一緒に考えます。
7. 京都市の空き家税に関するよくある質問
京都市の空き家税をめぐっては、課税の時期や備え方について疑問を持つ方が多く見られます。ここでは、本文で触れた要点を、読者が判断しやすい角度から整理し直します。制度の全体像を思い出しながら確認してください。
7.1 質問1：京都市の空き家税はいつから課税されますか？
京都市の空き家税は、令和12年度から課税が始まる予定です。もともとは令和11年度の開始が見込まれていましたが、課税システムの開発に時間がかかり、1年延期された経緯があります。
つまり、すぐに納税が発生するわけではなく、開始まで数年の猶予があります。
もっとも、対象になりそうな住宅の扱いを決めるには、名義整理や活用の検討に時間を要します。課税開始を待つのではなく、今のうちから準備を始めておくと落ち着いて対応できます。
7.2 質問2：空き家税を課税されないために準備できることは？
課税を避けるには、住宅を「使われる状態」にするか、免除・猶予の要件に沿って動くことが基本です。
行動の切り口として、次の準備が挙げられます。
賃貸や売却の予定を立て、申告できる状態にする
住宅として使い、居住実態を持たせる
相続直後は徴収猶予の申告を検討する
相続登記を進め、活用や処分に動ける名義にする
いずれも申告や手続きが前提になる点に注意が必要です。
使う予定がないなら早めに処分や活用の方針を決め、要件を満たす準備を進めておくことが、余計な負担を避ける近道になります。
7.3 質問3：特定空き家と京都市の空き家税は何が違いますか？
両者は、税負担が生じる理由が異なります。読者が迷いやすい点を、次の表で対比します。
観点 | 空き家税 | 特定空き家 |
|---|---|---|
位置づけ | 非居住住宅への新しい税 | 管理不全な空き家への指定 |
税への影響 | 税額が上乗せされる | 住宅用地特例が外れる |
低評価の家屋 | 免税点未満は対象外 | 指定されれば特例解除の対象 |
空き家税は住んでいない住宅に広くかかり、特定空き家は管理状態が問われます。
自分の住宅がどちらの負担に近いかを見極めると、優先すべき対応が判断しやすくなります。
8. まとめ：京都市の空き家税に備えて空き家の活用を考えよう
京都市の空き家税（非居住住宅利活用促進税）は、令和12年度から課税が始まる予定で、市街化区域内で生活の本拠がない住宅が対象です。税額は固定資産税額の半額程度が目安とされ、賃貸や売却の予定、転勤や相続など、免除や猶予の対象となるケースもあります。
あわせて、管理不全で特定空き家に指定されると、住宅用地特例の解除で固定資産税などが増える点にも注意が必要です。空き家税と特定空き家では負担の仕組みが異なるため、自分の住宅がどちらに近いかを早めに把握しておくことが欠かせません。
課税開始まで時間はあるものの、売却も賃貸も相続登記などの準備が前提になります。
何から動けばよいか迷ったときは、相続と不動産の両面から相談できる専門家へ、早めに相談することから始めてみてください。まずは現状を整理し、売却・賃貸・保有のどれが自分の状況に合うのかを客観的に見極めることが、余計な負担を避ける第一歩になります。
京都市の空き家税に備える相続・不動産の相談は行政書士葵法務事務所へ
行政書士葵法務事務所は、行政書士と宅地建物取引士の資格を持ち、弁護士や土地家屋調査士など各士業と連携しながら、相続した空き家の手続きを中立的な立場で支援します。売却を前提に迫るのではなく、賃貸や保有の継続も含めて選択肢を一緒に整理しています。
初回は無料で相談でき、状況によっては最短で翌日の相談にも応じられますので、まずは現状を話すところから始めてみてください。
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